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上海摇号购房两周年:宅地零溢价率 房价涨幅全国倒数 2019-05-24 14:31:39 | 来源:中房网-房产 作者:中房网-房产

??5月16日,国家统计局公布的《4月份70个大中城市房价指数变动情况》显示,新建商品住宅价格方面,4月份环比上涨的城市有67个;二手住宅价格方面,4月份环比上涨的城市有55个,同比上涨的城市达到68个。在“小阳春”行情下,“涨城”呈现增多趋势。

??不过,作为一线城市的上海却是个“另类”。4月份上海二手住宅价格同比下跌1%,是70个城市中唯一一个出现同比下跌的城市。而新建商品住宅环比上涨0.3%,在70个城市中列倒数第12位;同比上涨1.5%,列倒数第3位。

??记者观察发现,在2017年一系列调控政策“组合拳”下,上海楼市自当年下半年开始划出一条“量缩价稳”的?#20132;?#26354;线。而在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下,上海的一些做法又是否值得其他城市借鉴呢?

??新房价格两年涨幅不到12%

??从近两年上海市统计局公布的数据来看,上海房地产市场呈现出明显的“量缩价稳”的走势。

??数据显示,新建住宅交易方面,2018年上海新建住宅(含商品住宅、安置房、保障房)销售面积1333.29万平方米,同比下降0.6%;而在2016年,上海仅新建商品住宅销售面积就达到2020万平方米,同比增长0.5%。

??存量住宅方面,2018年上海存量住宅网签面积1230万平方米,同比增长4.3%;而在2016年存量住宅网签面积达3161万平方米,同比增长4.2%。

??价格方面,统计数据显示,2018年上海新建住宅销售均价为28981元/平方米,而2016年新建住宅销售均价为25910元/平方?#20303;?#36825;意味着两年时间里,上海新建住宅销售均价的涨幅还不到12%。值得注意的是,上述新建住宅均包括各类保障性住房。而即使在剔除各类保障性住房后,上海商品住宅?#21335;?#21806;均价变动幅度也不大。

??上海市统计局数据显示,2018年,上海内环线内商品住宅销售均价为108155元/平方米,内外环线间为74694元/平方米,外环线以外为37298元/平方米,同比分别上涨4.6%、3.3%、3.6%。

??显然,在一系列严厉调控下,上海的投资、投机需求被极大抑制,虽然成交量大幅下滑,但价格却保持相对稳定。

??而作为生产“面包”的“面粉?#20445;?#22303;地价格的稳定对楼市稳定至关重要。

??据不完全统计,2018年上海成交宅地及商业、商务用地等?#24067;?03宗,共揽得土地出让金1643亿元,总规划建筑面积927万平方米,综合溢价率0.9%。而在宅地方面,全年共成交60宗,获得土地出让金908亿元,总规划建筑面积537万平方?#20303;?/p>

??值得注意的是,零溢价成交几乎成为上海涉宅地块的“标配”。全年成交的60宗涉宅地块,综合溢价率仅为0.02%,其中又有58宗为零溢价成交。而宅地的零溢价,则与“招挂?#26149;?#20986;让”的土拍制?#35753;?#19981;可分。

??2016年,上海先后出现18个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出,2017年4月,上海调整土地出让政策,实?#23567;?#25307;挂?#26149;?#20986;让”。根据规则,当有效申请人不超过3人时,实行挂牌出让;超过3人时,实行招标出让,对投标人进行评分确定竞得人。

??2017年6月,上海对“招挂?#26149;?#20986;让”政策进?#23567;?#25171;补丁”式微调,在上述规则基础上,首次引入“受让管理”指标。根据规则,在确定入围竞标人排名顺序时,评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。

??“通过招挂?#26149;?#20986;让的方式,对房企拿地进?#20889;?#21475;指导,对抑制土地市场过热,以免地价推高房价具有积极意义。”某专家告诉记者。

??从“卖方市场”到“买方市场”

??“招挂?#26149;?#20986;让”政策的出台,对政府而言无疑意味着土地出让收入的“减少?#20445;?#20294;土地溢价率的大幅下降,又很大程度上避免了房价、地价的螺旋式上升。

??当然,上海能够接受土地的零溢价成交,与其自身的财力有着直接关系。

??数据显示,2018年,上海市一般公共预算收入为7108亿元,位居全国各城市首位,比排在第二位的北京多22.8%,是排在第三位的深圳的2?#19969;?/p>

??记者对2018年土地出让金排名前28位城市梳理后发现,在土地出让金与一般公共预算收入的比值方面,北京、上海、深圳3个一线城市分别以29%、26%、11%位居最后三位。上海对楼市调控政策落实的程度、执行的力度,或许值得其他城市借鉴。

??在限购方面,目前上海执行的是2016年3月份制定的“沪?#30424;酢保?#21363;?#29992;?#23478;庭在购买住房前需连续缴满5年社保或个税;有2套及以上住房的沪籍家庭,以及有1套及以上住房的非沪籍家庭,暂停购房。

??此外,在企业购房资格上,上海也及时“打补丁”“堵漏?#30784;薄?#21435;年7月上海就曾加码限制企业购房,对企业注册年限、缴纳税金、职工人数等进行规定,并规定企业购买商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高到“满5年”。

??在限贷方面,上海同样执行的是差别化信贷政策,首套房最低首付35%,执行基准利率;购买二套房的,普通住宅最低首付50%、非普通住宅最低首付70%,利率均上浮10%。不过在套数认定上,上海严格执行认房认贷。

??在限价方面,上海同样执行着限价政策,不过相比其他城市,上海执行得更加严格。

??在市场乱象整治方面,针对茶水?#36873;?#25414;绑装修、捆绑车位等乱象,上海于2017年7?#29575;?#34892;公证摇号购房制度,要求开发企?#24403;?#39035;将全部准售房源纳入排序选房范围;在摇号排序时必须使用公证机构提供的电脑摇号软件;不得设置利于内部、关系户的入围条件,经纪机构不得入围;对弄虚作假的企业,一律暂停网签,并列入“黑名单”。针对虚假消息、首付贷、违规提取公积金等乱象,2018年9月上海出台政策,对上述乱象进行严厉整治。

??与此同时,上海还在开展房产税征收试点,对属于?#29992;?#23478;庭第二套及以上住房,且家庭全部住房面积人均超过60平方米的部分征收房产税;?#20174;?#31246;住房市场交易价格的70%计算缴纳;交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%,其余税率为0.6%。

??无论是限购、限贷,还是摇号购房等,说上海的调控政策是全国最严格的并不为过。

??一系列调控政策的加码,一二手房价格倒挂现象逐渐消失,投资投机需求被极大打压,“强买强卖”“内幕交?#20303;?#31561;市场乱象几乎绝迹,而随之而来的是市场交易量明显下滑。

??但对购房者而言,正是这一系列的“组合拳?#20445;?#25165;有了自己“地位”?#21335;?#33879;提高:市场不再“一房难求?#20445;?#20080;房时不会再“被?#21462;?#20132;茶水?#36873;?#25414;绑装修,绝大部分项目也由之前的“抢着买”变为“挑着买”。

??在商品住宅体系之外,上海还在保障性住房方面集中发力,尤其是租赁住房领域。自2017年7?#29575;?#27425;推出租赁住房用地以来,至目前上海共推出租赁住房用地68宗,总规划建筑面积421万平方米,至少提供6.5万套租赁住房。按照规划,上海在“十三五”期间将新增住房170万套,其中商品住房40万?#20303;?#31199;赁住房70万?#20303;?/p>

??“政策这么严厉,但调控能不能看到效果,关键在于地方如何将这些政策落实到位。”?#26174;?#36827;告诉记者。

??对投资投机客的不欢迎、对刚需的“尊重?#20445;从?#30340;是上海这两年的楼市从“卖方市场”向“买方市场”的转变,也是上海楼市调控成效的生动写照。



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