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2019房价是涨是跌?南通刚需买房者何时可入场?楼市最全分析 2019-01-04 10:41:40 | 来源:国民经略、房BOSS 作者:国民经略、房BOSS

2019年是经济关键之年。

此前一年,国内外环境充斥着不确定性,整个社会弥漫着焦虑情绪。在经济上,旧的模式已经不再适用,新的模式尚未被确立。

在楼市上,短短一年间,就完成从狂热到冰封的逆转。

外在环境的不确定性,叠加内在?#21335;?#34892;压力,交杂着整个社会的各种情绪,都让2019年充满着变数。大到国际格局之变,小到楼市调控政策之变,无一不让人焦虑。

一起来看看当前最典型的楼市“大V?#20493;杂?019年的楼市走向与预?#23567;?/p>

希望对准备买房的你或者已经买房的你,提供一些思?#21152;?#24110;助。

(注?#20309;?#31456;仅代表作者或机构个人观点)

01哪些城市调控会松绑?

中国楼市是政策市。这是理解中国楼市的第一个关键点。

?#28909;?#26159;政策市,就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化,楼市调控政策发生变化,就在预料之?#23567;#?#20102;解更多南通房价信息尽在南通房产网哟)

事实上,山东菏泽已经率先公开松绑限售,打响全国楼市宽松第一枪。紧接着,湖南衡阳松绑限价,虽然后来“取消限价令”以紧急撤销作为收场,但楼市松绑已是大势所趋,只是决策层不希望看到一窝蜂宽松。

2019年,楼市调控仍将继续宽松。我们有三个判?#24076;?/p>

其一,三?#21335;?#22478;市会率?#20154;?#32465;。一方面,三?#21335;?#22478;市?#26087;?#23601;不是调控主力城市,取消与否,无关要害。另一方面,三?#21335;?#22478;市依靠棚改货?#19968;?#32780;获得大涨,支撑性相对?#20808;酰?#38590;以承受楼市调整,所以?#29615;?#20027;动试探政策底线的动力。

其二,因城施策成为主导规则,地?#20132;?#24471;更大自主权。所谓因城施策,也就是赋予地方政府更大的自主权。最近的中央会议明确提出,因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。这意味着,楼市调控不会再一刀切,不同城市之间或将出现更大差异化。

其三,一些楼市调整压力较大的一二线城市,?#19981;?#35797;图松绑调控。一二线城市受制于调控高压,一般会采?#24357;?#27493;松绑的方式,或利用人才政策,打开限购缺口。部分以全域限?#20309;?#29305;色的区域,?#19981;?#23616;部放松,为楼市稳定寻找空间。

02楼市“?#21335;蕖保?#35841;会最先退出?

在楼市调控中,限购、限贷、限价、限售,这“?#21335;蕖?#26159;核心政策,其去留,关乎楼市调控的走向。

这?#21335;?#25919;策,谁会最先退出?

这?#21335;?#20013;,限购与限贷最具杀伤力。限购着眼的是?#31181;?#38656;求,而限贷着眼的是提高投资成?#23613;?#21482;有这两者同步放松时,楼市调控才可?#28304;?#23485;松。

相比而言,限价最为鸡肋,且误导市场价格,最宜大范围松绑,已有不少城市悄悄放?#19978;?#20215;管制,让价格回归市场指导。湖南衡阳更是打响取消限价第一枪,这是再直白不过的信号。

至于限售政策,则要具体城市具体?#28304;?#19977;?#21335;?#22478;市,二手房市场相对不发达,取消与否无关宏旨,一二线城市会更加谨慎。毕竟,限售是冰封之策,虽然?#31181;?#25237;机但也能防止?#36164;邸?#22312;楼市上行时,它是?#31181;?#24615;的,但在楼市下行时,它是保护性。

可以预?#24076;?019年,限价政策会率先退出,限售政策在三?#21335;?#22478;市也无存在必要。

限购政策在一些楼市调整压力较大城市会不断松绑,诸如社保门槛从3年变2年不?#21462;?#20294;一线城市和?#35753;?#20108;线城市,完全松绑可能性不大,以人才政策?#20992;?#38472;仓,可能性较高。

至于限贷,随着宽货币推进,房贷利率会有所松动,对刚需会有所偏依,但不到关键时刻,首付比例、差异化信贷则难以放松。

显然,一切?#23478;?#38543;着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松,那就是楼市调控全面松绑的信号。

03会不会大放水?

大水漫灌,这是理解中国楼市的第二个关键点。

任何国家的楼市大?#27604;伲?#38500;了基本面层面的人口、经济等因素外,无不是货币膨胀所致。当市场中水多了起来,而利率又是如此之低,那么大水漫灌之地,资产价格自然水涨船高。

回顾历史,2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的楼市上涨周期,背后无不是货币之水的助推。

可以说,只要?#20889;?#27700;漫灌,加上楼市大宽松的配?#24076;?#25151;价没有不上行的道理。那么,这一次,是否?#20889;?#27700;漫灌?

目前来看,货币政策的空间已经打开。

前不久的重要会议提出,稳健的货币政策要松紧适度,保?#33267;?#21160;性合理充裕。没有了“中性”的表述,也没了“管住货币供给总闸门”的表述,这?#24471;?#36135;?#19968;?#36234;来越宽松。

然而,货币宽松是基于稳经济的需要。经济面临下行压力,信贷传导机制出现问题,企?#31561;?#36164;成本居高不下,这无不是货币政策的逆周期调控。

货币宽松会否演变成大水漫灌?取决于三大因素。

一是外界环?#22330;?#32654;联储加息缩表的步伐。美联储如果放缓加息步伐,那么国内政策空间就更大。如果美联储依旧强势加息,那么国内货币宽松空间就始终受到制约。

二是贸易争端。贸易争端一旦缓和,经济下行压力随即就能得?#20132;?#35299;,以放水来刺激经济的必要性也就不复存在。反之,同理。

三是经济下行压力。缓解经济下行压力,一在基建,二在减税,三在改革,最后才是房地产。只要前三者能够稳定经济,房地产也不会被再度启动。

所以,2019年,货币政策肯定会继续宽松,而?#20063;环?#32487;续降准的可能性。但目前,从宽松到大放水之间,还有无数的不确定性因素,大规模刺激尚未被提上日程,?#20889;?#36827;一?#28966;?#23519;。

04房价是涨是跌?

稳定比什么都重要,这是理解中国楼市的第三个关键点。

2019年最重要的任务是稳楼市。

所谓稳楼市,既要防止房价上涨,又要防止房价大跌。如果说过去几年的任务,都是遏制房价上涨,那么如今的重点,已经换成“防范房价大跌”。

在稳楼市上,地方政府的尺度相对较小。由于土地财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切,所以只要楼市出现下行迹象,无不争先恐后入场维稳,不断试探政策底线,寻找宽松空间。

相比而言,中央层面容忍度更大。只要不影响房地产投资增速,不对经济形成显著拖累,不影响到金融层面的稳定,就不会轻易诉诸刺激措施。

基于央地博弈逻辑来看,2019年楼市会不断松绑,货币政策空间?#19981;?#19981;断打开,这?#26434;?#38450;范房价大跌形成一定支撑,有利于“稳楼市”目标的实现。

所以,正如上文所言,仅靠楼市松绑,只有维稳行情。只?#20889;?#27700;漫灌配?#24076;?#25165;有新一轮大幅上涨。

05房价最多跌多少?

不要考虑崩盘,这是理解中国楼市的第四个关键点。

最坏的情况有可能发生,但一旦这种情况发生,影响就是全局性的,普通购房者和投资者不必杞人忧天。

从现实角度来看,如果楼市松绑而跌势不止,那么最多会跌多少?

?#26434;?#20855;有全?#31181;?#35201;性的一二线城市来说,这一数字是30%左右。而?#26434;?#29141;郊等不具备全局影响性的区域来说,下不见底。

原因有三个:

一是,从历史经验来看,2008年广深等地基本都跌了三成之后,迎来新一波反弹。房价跌破三成,影响的不只是经济,还波及金融?#20302;常?#36825;是救市的关键节点所在。

二是,全国房贷首付比例34%,大多数都是三成首付,只要下跌不超过30%,就不会影响到银行等金融?#20302;场?/p>

三是,过去四年,房价翻了一倍。这四年,名义GDP大致每年保持10%增速,房价上涨接近一半是合理的。那么下跌30%,也就相当于过去60%的涨幅,从市场而言是合理回归。

06刚需何时入场?

刚需买房任何时候都无所谓?这是典型的错误观念,这也是理解中国楼市的第五个关键点。

刚需的钱不是大风刮来的,背后关系着六个钱包,更难承受楼市调整带来的冲击,所以更需要慎重。

所以,这句话正确的表述应该是:

刚需要做好随时上车的准备,而不是什么时候上?#20992;家?#26679;。

刚需入场,有三个关键时机。

一个是政策有意照顾刚需时。?#28909;?#21018;需优先?#21335;?#20215;摇号,只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上,就可以果断入手。这是政策奉送的福利,不用白不用。

第二个楼市?#27492;?#20043;际,也就是?#20063;?#20132;易,这是相对稳妥的选择。?#20063;?#20132;易是个股市术语,简单点说就是在上升趋势确立时买入,而不是在下跌趋势加大时抄底。?#20063;?#20132;易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上,则更为稳妥,且更适合刚需。

具体而言,这就是楼市逐渐松绑,货币宽松配?#24076;?#27004;市成交量开始逐步?#27492;?#26102;。尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际,这是最好的出手时机。

第三个刚需换房,最需要的是楼市稳定。换房最担心的是房价波动带来的风险。相比而言,在市场稳定之时,最适合改善型需求置换。没有外力影响,选择空间充裕,正是居住质?#21487;?#20540;的最佳时机。

07三?#21335;?#27004;市往哪走?

三?#21335;?#22478;市这一轮房价上涨,得益于棚改货?#19968;?/p>

棚改货?#19968;?#26159;央行以PSL贷款之名,对三?#21335;?#22478;市定向放水。地方政府获得棚改贷款之后,以货币?#22266;?#20043;名发放给拆迁户,拆迁户带着真金白银入市,搅动市场情绪,从而催动房价上涨。

那么,三?#21335;?#25151;价向何处去的问题,也就是棚改政策向何处去的问题。

一个好消息,两个坏消息。

好消息是,棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年,2019年的棚改仍会继续推进,大拆大建的游戏还能维持一段时间。

第一个坏消息是,棚改货?#19968;?#20840;面收缩,棚改政府购买模式即将终结。这意味着,棚改式放水不复存在,地方政府为棚改兜底的?#32622;?#19968;去不复?#25285;?#26842;改货?#19968;?#23558;会失去根?#23616;?#25745;。

第二个坏消息是,偷?#22831;?#26609;的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名,大行拆建之事,一些建设良好的社区也被纳入棚改范围之内。如今,监管即将强化,住建部明确表示:严格把握棚改范围和标准,重点改造老城区内脏?#20063;?#30340;棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。

所以,棚改货?#19968;?#27491;在退?#20445;?#32780;棚改离收官也只有两年时间,这?#26434;?#22823;多数三?#21335;?#22478;市的楼市都不是好消息。

那么,哪些城市最危险?

一是棚改货?#19968;?#23433;置比例越高的地方越危险。

二是经济基本面较差的城市,未来最危险。

三是人口?#20013;?#27969;出的地区,未来房价也很堪忧。

哪些三?#21335;?#22478;市还有支撑?

一是环京环沪环广深城市群。

二是强省会周边的三?#21335;?#22478;市。

三是经济基本面较好的三?#21335;?#22478;市,也有一定支撑性,如百强县或区域性中心城市。

大V机构如何预测2019楼市?//米宅:2019是政策叠加现实的楼市小年//

1、政策基本面是“托而不举?#20445;?#25176;住不跌,但也不举着让你上升,政策盘子里是货币政策和限购限贷政策。

2、“因城施策?#20445;?#22312;稳定房价的前提之下权利下放,落实城市主体责任,根据自己城市的情况来制定、调整政策,这将是2019年城市楼市政策的主基调,于是你看到了合?#30465;?#24191;州、珠海等的政策调整就是前奏,后面会越来越多。

3、2019年,会看到很多城市对限购、限价的放松,主要是土地依?#21040;?#22823;的省份和城市,会限价逐步退出、限购政策的社保年数和补交规定放宽。

4、海南除了海口三亚两个城市之外,大多数地方的度假养老楼盘会逐步放开,道理很简单,给北方土豪盖的海景房为什么要限价呢?为什么要限购呢?图啥呢?

5、首套房利率会有下调,政策主基调说了:要保护自住需求。利率现在却是伤害自住刚需客的一把利?#23567;?/p>

6、2019年,一线城市盘整完?#24076;?#21387;抑两年的需求将逐步?#22836;牛?#30053;有回暖,回暖程度主要看信贷条件。

7、2019年,二线城市保?#21046;?#31283;,市场在下行,但政策?#23454;?#23485;松,两相抵消,市场基本面保?#21046;?#31283;,不会大起大落。

8、大批三四五线城市将迎来萧条、回调、下跌,现在出不了手的,估计明年后年更难出手,因为好价格不再有了。

9、2019年,将?#20889;罅可?#38138;空租,所以,请珍惜你的租户,不要涨房租,对他好一些,同理,写字楼、公寓、住宅的房东,也要对你的租客好一点,因为,明年会有更多房子空出来的,价格更便宜,他可能不会再租你的房子。

10、2019年第一天也是反洗钱实?#24066;?#25191;行的第一天,钱的流动效率会下降,今年,务必保持好你?#21335;?#37329;流,建议采取防守策略,多备?#21018;?#20449;用卡,不要扩张、不要激进,最好是不要创业不要做大的投资,珍惜工作,珍惜同事。

11、房子可以买,长周期一定是看涨的,但这一两年是没有什么涨幅的,不要期待什么暴击,保持一个平常心,只看一线、强二线城市,主要看限价新房和无?#26500;?#20108;手房机会。

12、当你在?#33268;?#25151;?#21448;?#19981;值得买的时候,你需要换个问题来考虑:有没有比房子更值得买的东西?如果没有,那就安心的买房?#24433;傘?#21807;一不同的是,房?#29992;?#26377;以前好赚钱了,但问题是,相对买其它,它依然可能是最安全最靠谱最赚钱的一个事儿。

//人民日报:股市震荡筑底、债市分化加剧//

外部环境会变好吗?

●全球经济增速下行与分化加剧可能导致中国出口增速不及预期,从而带来新的增长与就业压力;

●全球?#26102;?#24066;场动荡加剧与美联储的后续加息可能导致中国再?#35753;?#20020;资产价格下跌、?#26102;?#22806;流与本币贬值压力。

钱会更多吗?

货币政策继续遵循2018年的政策基调,预测包括:

●第一,2019年可能?#26434;?-4?#35859;?#20934;。?#24213;家环?#38754;可以在外汇占款?#20013;?#36127;增长的背景下为金融体系补充基础货币,另一方面也可以缓解?#30333;右?#34892;体系收缩导致的流动性短缺;

●第二,2019年央?#24615;?#19979;调存贷款基准利率方面可能会依然谨慎,既可能维?#21482;?#20934;存贷款利率不变,也可能降息的次数显著低于降准的次数;

●第三,央行依然会进行积极的公开市场流动性操作,且流动性操作(OMO、SLF、MLF)?#21335;?#20851;利率可能进一步下调。

股市会怎么样?

导致2018年股市显著下跌的主要原因有四个:中美贸易摩擦的突然加剧、美国股市自10月份以来波动显著上升、金融监管的深化以及民营企业家对未来信心?#21335;?#38477;。

目前来看,股市的政策底已经非常清晰,但是,政策底并不等于市场底。很可能在整个2019年上半年,市场都可能处于一个?#20013;?#25506;底的过程,本次“磨底”的时间可能要比以往任何一次都更长!

原因在于虽然困扰2018年股市的两个国内因素已经好转,但困扰股市的两个外部因素仍将?#20013;?#23384;在。

房子会?#20889;?#36300;吗?

房地产市场调控预计不会显著放松,?#26469;?#36215;又要?#26469;?#33853;,既要避免债的继续上升,又要防止资产价格?#20013;?#19979;跌。

哪里最有赚钱机会?

2019年利率债市场将会继续迎来牛市。

因为下行压力不小,金融机构的资产荒仍旧?#29616;兀?#20174;而进一步增加利率债的吸引力。但考虑?#20132;懵实?#32500;稳以及利率债发行的可能上升,无风险利率在2019年?#21335;?#34892;空间将是比较有限的,所以牛市也只会是温和的牛市。

总结来看,2019年中国?#26102;?#24066;场的格局可能是股市震荡筑底、债市分化加剧。市场上避?#28072;?#32490;有可能占据主导。

//丁祖昱评楼市:看?#24357;形?#37096;城市//

2019年房地产更将发挥中国经济压舱石的作用,政策相对宽松且落“地”。城市层面,我更看好的是最近几年成交相对平?#21462;?#25972;体市场容量较大的城市,?#28909;?#37325;庆、武汉?#28982;?#26412;面相对良好、人口吸附力较强的中西部城市,另外还有因为政策原因一直被压制的城市,典型代表为上海。

?#26434;?#26356;多的中小房企而言,增速放缓已经成为大势所趋。一方面市场容量不再增加,行业规模已经发展到阶段性瓶?#20445;?#21478;一方面传统开发企业的高杠杆模式难以为继,尤其是在市场转冷、销售不佳的背景下,企业资金层面会更加?#30333;?#35167;见肘”。

//旭?#35029;?019年稳/2020年转/2021年启//

2019年是中国房地产以“?#21462;?#20026;主旋律的1年。

其一、稳量。即使2019年比18年房地产销售面积差不多,或则少5%,但整个行业依旧是一个很大的体量,2019年全年销售额预计也能达到12万亿,13万亿,所以量是稳的。

其二,稳价。全国均价会稳定或者略有上升,房价既不会大幅上涨,也不会大幅下跌,而是整体一个稳字。

其三,稳投资。2019年房地产投资增速将继续保持在6%左右,与GDP增长速度相似;

其?#27169;?#31283;杠杆。行业2019年间会实?#23567;?#31283;中有降”的去杠杆,降负债;

其五,开发企业?#20173;?#38271;。可能2019年比2018年增速会?#23454;?#25918;缓,但开发商?#23548;?#22686;长是可?#20013;?#30340;。

其六,稳预期,经过208年调整之后对后市预期会更加稳定,波动不会太大。

其七,稳政策,2019年房地产政策会继续分城施策,价格管理?#19981;?#30456;对稳定。

2019南通房地产市场怎么走?

从目前市场上的情况看,住宅市场的投资客没?#24615;?#26469;这么多了,整个市场风向及政府调控的原因,挡住了很多外地投资客的脚步,银行资金放贷收紧,也关掉了很多人的“水龙头”。在房地产市场,向来都是“买涨不买跌?#20445;?#27605;竟大环境使然,买房者再也不是那批闭眼选房的追风者了,一但楼市遇冷,势必影响购房者的信心,观望情绪必将有所增加。“虽然南通现在个别?#35753;?#27004;盘还是一房难求,但不是所有楼盘?#27982;?#24237;若市了,?#34892;?#39033;目销售人员都在找客户了。”一位?#30340;?#20154;士直言。

于近期可以预见的是,这些楼盘应该不会个个都“一房难求?#20445;?#20998;化?#19981;?#26085;渐明显,或许个别楼盘还是会“抢破头?#20445;?#20294;对购房者来说,换个思路,多看看、多选选,也许能找到真正适合自己的房子。

其实,房价可能永远无法让购房者都满意,但市场至少要留给普通老百姓选择的余地,刚需可以买刚需房;改需可以买到改善房;即便承受不了买房,最起码可以租房,而不是买房路上“疲于?#27982;薄?/p>

2018年南通楼市前热后冷,购房者心态总体上由乐观转为观望。

预计2019年楼市?#26377;?月来的降温态势

报告分析,2018年中国楼市与四季吻?#24076;号?#22799;热秋凉冬冷,8月份之前房地产逐渐升温,上行压力?#25214;?#21152;大,但是到9月房地产形势发生逆转开始降温,这一变化在在房价增速放缓、商品房供求、房地产投资?#30830;?#38754;均有体现。

分城市看,2018年全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温,中西部城市房价增速上升明显;一线城市、二线城市房价同?#20173;?#36895;显著下滑;城市群增速总体放缓,非中心城市增速显著上升。

报告认为,9月楼市出现逆转,一方面是由于政府自去年9月以来的从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期(2018年全国楼市调控已高达405次,比2017年同期上涨近80%),另一方面是由于经济下行压力加大、中美贸易摩擦、“民营经济退场论”等因素叠加下,悲观情绪增加,并进一步传染给房地产市场。

展望2019年中国楼市,报告分析,未来国内外宏观经济形势更加错综复杂,房地产结构性泡沫高悬,楼市预期不仅更加重要,也更加敏感和多变,楼市未来一切?#26434;?#21487;能。

尽管未来预期和市场走势还?#20889;?#35266;察,报告认为,总体上,2019年中国楼市最可能小幅调整和再度分化。“在没有重大政策转向和意外?#24405;?#20914;击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。”同时,降温中有起伏,2018年楼市呈现的四季变化在2019年还会?#26377;?#31354;间上,城市分化可能再度凸显。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是增长主导。三?#21335;?#22478;市市场向下的压力再增加,库存可能再?#20173;?#21152;。

华房指数最新预测预警结果也显示,从2018年第四季度到2019年第三季度,全国层面上的房价增速将有所降低,一线城市的房价增速将逐步下降,并可能出?#25351;?#22686;长,二线城市的房价增速将缓慢下降;全国房地产投资增速获将趋缓,一线城市住房投资增速将波动保持稳定,二线城市投资将缓慢下降。

中国社科院城市与竞争力研究中心主?#25991;?#40527;飞表示,作出上述预测主要基于三方面重要因素考量:

一是上行的因素还在继续起作用,包括城市化带来的住房需求潜力、有较强韧性的中国经济支撑、炒房的利益机制没有根本改变、调控政策还有调整和操作的较大空间。

二是逆转下行的因素,包括中国宏观经济仍面临一定下行压力、中美贸易摩擦?#28304;?#19981;确定性,有关民营经济发展政策的落实情况待观察、一、二线城市的房地产价格存在?#29616;?#30340;结构性价格泡沫、三、四、五线城市存在结构性的数量泡沫、政府调控力?#20154;?#27627;没有放松?#21462;?/p>

三是再度分化的因素,包括,一、二线城市由于需求潜力大但供给不足房价上涨压力仍较大,三、四、五线城市情况相反,经过上一轮超好发展,不仅房价涨幅较大,土地、住房供给增加,有可能形成新一轮库存。


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