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2018中国楼市10大关键词 2018-12-29 10:51:20 | 来源:中房网-房产 作者:中房网-房产

中房网讯(记者 亚晨) 回首2018年的中国楼市,有许多与过往不一样的地方。一方面,在“房住不炒”的定位下,各地调控?#20013;?#21152;码,年内累计各项调控政策超过400余次,成为历史上房地产调控最密集的一年,全国楼市也因此经历了从局部过热到整体降温的过程。另一方面,在这样的降温过程中,领先房企?#21069;?#25569;市场,仍取得亮眼业绩,但市场上下却弥漫着浓厚的焦虑情绪。中房网(微信公众号zhongfangwang)通过对今年房地产行业出现的一些“高频词?#20445;?#24635;结出十大“关键词?#20445;?#20197;回顾2018年这个注定会被地产人铭记的一年,也点亮一盏帮助2019年前行的灯。

调控

调控,一直是影响国内房地产市场和房企发展的最关键因素之一。2018年,楼市调控一直处于高压态势,各地的房地产调控政策?#20013;?#21152;码。据不完全统计,全国各地累计发布关于房地产市场的调控政策超过400次,刷新历史纪录。

7月31日召开的中央政治局会议指出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。年底召开的中央经济工作会议再次明确,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。而就在年末,包括菏泽、广州、珠海等地,分别运用不同的分城施策方式,不同程度地?#22836;?#20102;房地产调控“松绑”的信号。这给未来其他城市如何“既不突破政策红线,又能解决现实难题?#20445;?#25552;供了一个很好的借鉴。

房价

2018年以来,房价同比依旧稳中有增,一线城市整体成交均价维持高位,二线城市房价同?#26085;?#22810;跌少,三?#21335;?#22478;市则进入分化调整期。环比至8月达到高点后已经逐步开始回调,房价增长后劲略有不足。其中,一线城市无论从回调幅度和回调时间都早于二三线城市,城市轮动效应明显。

从CRIC监测的78个重点城市新建商品住宅成交统计均价看,深圳依旧是2018年房价最高城市,达55437元/平方米,但同比回落3%,从各城市能级来看,一线城市成交均价波动不大,北京、上海、广州同比均有所上涨,广州涨幅最大,达20%,深圳则高位回调,同比下降3%;二线城市房价涨多跌少,仅武汉1城同比下跌4%。在?#20013;?#25910;紧的调控政策下,海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆7城房价仍保持同比超20%的涨幅。三?#21335;?#22478;市则进入分化调整期,49个三?#21335;?#22478;市中,房价同?#26085;?#24133;超20%的城市有14个,其余城市房价同比波动幅度均在20%以内。从整体趋势来看,2018年三?#21335;?#22478;市在2017年普遍上涨之后,随着调控政策逐步收紧,部分经济面不佳的城市陆续迎来调整期,房价上涨遇到压力,涨幅均有缩窄。

需要值得注意的是,当前房价上涨至高位之后表现出?#29992;?#36141;买力普遍疲软,市场降温征兆已然显现。一方面部分城市需求透支?#29616;兀?#22312;政策保持高压之下,以往“一房?#20122;蟆?#30340;情况不复存在。另一方面多数房企为了加快销售冲刺年?#25214;?#32489;,多采取了以价换量的营销模?#20581;?#20294;在“买涨不买跌”心理的作用下,市场观望情绪比较浓厚,成交情况远不如预期,而这?#21046;?#36719;走势可能会对2019年的房地产市场产生一定影响。

分化

面对史上最严的调控政策,全国房地产市场分化现象日趋?#29616;亍?/p>

2018年,房地产企业的规模化竞争仍在?#20013;?#40857;头房企的业绩规模直指万亿规模,而千亿级别的房企在今年也有望达到30家,行业集中度进一步提升。而房企并购整合也非常频?#20445;?#25454;不完全统计,今年下半年以来,有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示,今年6月以来,上市公司?#24067;?#21457;起了46起标的资产为地产行业的并?#28023;?#25259;露交易规模达到489亿元。同时,随着销售增速下滑和偿债高峰来临,房企融资步伐不断加快,但融资成本却创近三年来新高。在此背景下,很多财务稳健的龙头房企凭借低融资成本逆势扩张,趁很多中小房企被?#30830;?#32531;拿地速度降?#36879;?#20538;之际攻城略地,市场分化进一步加剧。

城市方面,随着年末房企加快推盘,各城市量价交易?#20013;?#20998;化。热点一二线城市中,上海量价齐跌,北京量价齐升,深圳量升价跌。一线城市表现各不相同。济南、重庆量价齐跌,而成都、西安量缩价稳,二线城市同样出现分化。一、二线城市都存在两极分化现象。

活下去

万科9月份召开的2018年秋季例会上,一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播。在这张照片上,整个会场的墙壁?#36127;?#24050;被硕大的标语牌包围,上面无一例外地印着“活下去?#27604;?#20010;大字,配以标语牌通红的底色,十?#20013;?#30446;,给观者带?#35789;?#20998;震撼的感受。万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨,认为房地产行业转折已经到来,“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮表示,三年事业计划书的制定?#21069;选?#27963;下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

一直以来,万科都被外界视作地产业的风向标,不仅仅是因为其庞大的规模,也因为在多次的行?#24403;?#21270;中,率先做出预判与动作。因此,万科高喊“活下去”的举动被视作是万科对房地产行业的悲观判断。不但给市场带来了焦虑,也对一些房企的后期策略产生了一定的影响。

降速

2018年以来,部分房企的扩张思路以及发展策略可能已经开始发生了转变。过去两年房企们极端追求的高周转偏外延扩张模式,已经被越来越多的房企所摒弃,特别是年内的几次建筑安全事故更是将高周转推向风口?#24605;狻?#19975;科选择降速、碧桂园开始?#27492;跡?#20013;海地产主动放?#21644;?#36164;。在经过过去几年的规模冲刺之后,龙头房企因为市场调控和事?#21183;?#21457;?#20173;?#22240;已经开始规模?#27492;肌?/p>

从万科下半年的业务发展中可以看到,万科一方面稳住开发业务的基本盘,维持稳定的增长,加强销售回款。另一方面,对多元化业务进行收敛调整,暂停进一步拓展。另一家龙头房企碧桂园,在上半年仍就保持了较高的业绩增速后提出,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标。从下半年?#21335;?#21806;情况来看,增幅在明显放缓。就连最会赚钱中海地产也在放缓拿地节奏,其董事局主席兼行政总裁颜建国表示,政策处于高度多变期,随时可能出来下一步新的政策,所以对市场保持高度谨慎态?#21462;?#23425;可错失一些机会,也不想投错几块地。

棚改

棚改做为近几年去库存、拉高销售纪录的重要推手,在2018年却遭到了重创。

6月份,市场出现国家开发银行收紧棚改融资政策的传闻。7月份,住建部称因地制宜推进棚改货?#19968;?#23433;置,进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀?#23567;?#19981;层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求严格把好棚改范围和标准,因地制宜调整完善棚改货?#19968;?#23433;置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货?#19968;?#23433;置优惠政策。

而从此前官方公布的数据来看,大规模棚户区改造在短期内?#22836;?#20986;大量购房需求,增强了购买力,对于商品房去库存的效果十分显著,但同时其也被诟病为房价上涨的推手。虽然目前在政策上不是完全取消棚改货?#19968;?#23433;置方式,但从原来的“大力推进”到“因地制宜?#20445;?#36825;种转向给市场带来的收紧信号仍然十分明显。不可否认是的,棚改对地方经济的拉动作用不容忽?#21360;?#20174;政策层面来看,未来棚改将逐渐走向规范化,使其对房价、地方债务的影响降到最低。随着棚改货?#19968;?#23433;置的退?#20445;?#19977;?#21335;?#27004;市很可能出现降温。而对于房企来讲,未来进驻这些区域时也将更加谨慎。

长租

2015年开始,一系列长租公寓政策红利陆续出台,吸引了大批企业涉足长租公寓领域。今年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上提出,要以解决新市民住房问题为主要出发点,补齐租赁住房短板。这也进一步?#24471;?#20102;2019年住房租赁市场的发展力度会继续强化。2018年以来,借助国家对长租公寓的融资政策优惠,大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段,撬动更大的资本来争夺房源,客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用,这其中又以一线城市为主。在房租过快上涨的背景下,北京、深圳、上海积极出台稳租金?#21335;?#20851;举措进一步促进租赁住房市场的发展。此外,全国不少租金上涨的城市也都出台了相应的措施来平抑租金,包括增加房源供应、推进租赁合同备案、规范中介行为?#21462;?/p>

由于此前的快速扩张,导致多?#39029;?#31199;公寓?#25918;?#20986;现问题。据不完全统计,去年2月至今,全国?#21152;?0家左右的长租公寓先后“爆仓?#20445;?#22810;数因经营不善而陷入资金危局。随着这些公寓的“爆仓?#20445;?#31199;金贷风险、空气质量安全等问题也被推向风口?#24605;猓?#34892;业种种不规范行为浮出水面。客观来看,这些现象也促进了行业不断朝着积极方向发展,倒逼长租行业主动变革。未来,伴随市场进一步升级与洗?#30130;?#26381;务能力弱、标准升级慢的企?#21040;?#38754;临更大压力。而只有适应市场、政策变化,主动寻求服务升级与创新的企业,才能获得更广阔的发展空间。

流拍

与前两年全国各地地王频出的情形不同,2018年的地王减少,流拍增多。据克而瑞研究中心统计,2018年7月、9月和10月是流拍最?#29616;?#30340;月份,流拍土地均超过100宗,其中10月更是达到峰值,158宗土地流拍。下半年以来,上海、杭州、天津、苏州、合?#23454;热?#28857;一二线城市出现多幅土地流拍?#21335;?#35937;,并向三?#21335;?#22478;市蔓?#21360;?#21516;时,土地成交溢价率也?#20013;?#19979;行,易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率,在11月时已下滑至2011年以来的历史低点附近。

今年全国土地流拍频发,主要原因是房地产市场的调整和房企资金压力的增加。随着楼市调控?#20013;?#28145;入,部分城市限房价、限地价、竞自持、?#21495;?#24314;等土地出让条件严苛,在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下,房企的利润空间被?#39038;酰?#25343;地意愿降低,频频流拍也就在所难免了。

跨界

2018年,跨界风在地产圈前所未有的强烈,房企跨界经营似乎已经成为一种趋势。绿地投资电?#28023;?#30887;桂园、华润置地投资农业,恒大携手贾?#23601;?#36896;车,万科、远洋布局物流,新湖中宝进军金融科?#32426;?#36164;领域,泰禾涉足医疗……

面对利润增速下滑,求转型、?#39029;?#36335;,对未来重新布局成为众多房企应对新形势变化的明智之举。随着当代社会生产力和科学?#38469;?#30340;迅?#22836;?#23637;,新行业、新业态、新模式不断涌现,不同行业、产业之间的关联?#21462;⒁来?#24230;也在不断加深,这也使跨界发展成为一种趋势甚至常态。但需要对房地产企业跨界理性看待和分析,要在办?#24357;?#19994;的基础上跨界相关行业,要看准方向、经营得当,?#24515;?#25265;着房地产赚快钱的思维跨界,精耕细作方能杀出一条转型之路。

抢人

从放宽落户条件、送购房租房补贴到项目资助、人才奖励,这场?#21152;?017年的抢人大战在2018年上半年再次被推向高?#20445;交?#20063;从湖南长?#22330;?#22235;川成都等二线城市进一步扩散,也成为上半年部分城市的楼市狂欢的重要推手。

?#28909;?#22825;津5月份推出的“海河英才”计划,不到一天时间30万人申报查询落户事宜。而与人才储备一同蓄势待发的还有天津楼市,天津在推出人才引进政策的当月数据显示,二手房成交环?#20173;?#21152;255%,成交均价涨幅在2.5%以上。此外,西安成都等地也相继在2018上半年推出了力度不一的人才落户和优惠政策,这场被外界称为的“抢人”大战,给房地产市场带来了明显而直接的狂欢,这些城市在推出人才新政后,户籍人数都出现大幅增长,而房价也逐步提高,不少地段的房价?#36127;?#32763;倍。

热衷于人才争夺战的热点城市之所以在“人才引进”方面如此积极,归根结底,一方面是看准了人才储备在未来城市发展潜力方面的巨大作用,另一方面则更具有现实意义,通过人才落户带来直接的租房、购房需求,从而带动财政、税收的增长,使得房地产去库存也更加落地和有效,而这一点,也被当地的开发商和二手房业主“好好”地抓住和把握。


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