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企业看淡市场顾虑房价 “以房养老”陷入困局 2018-12-21 08:56:44 | 来源:经济日报-中国经济网 作者:经济日报-中国经济网

以房养老,曾经是备受追捧的养老热词,很多人关注着这种新的养老方式。但是这种新方式推广情况到底如何?能不能发展下去?能否成为社会化养老的一种合理选择?

  “以房养老?#20445;?#19968;直是城市养老形式中备受关注的一种。这种新形式多是指保险版的“以房养老”。2014年6月,原保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指?#23478;?#35265;》,宣布自2014年7月1日起,在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点,该业务被称为保险版“以房养老”。

  2015年3月,首款保险版“以房养老”产品“房来宝”由幸福人寿正式推出。何为住房反向抵押养老保险?幸福人寿有关人士介绍说,根据保险条例,拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保?#23637;?#21496;,继续拥有房屋?#21152;小?#20351;用、?#25214;?#21644;经抵押权人同意的处分权,并按照约定条件领取相应养老金直至身故。老年人身故后,保?#23637;?#21496;获得抵押房产处分权,处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  如今,4年多时间过去了,多数人对“以房养老”依然不甚了解,在很多人眼中,它甚至成为“骗局”的代名词。“以房养老”推进现状如何?如何看待该模式的发展前景?实现破局应该从哪些方面入手?#30475;?#30528;这些问题,经济日报记者进行了走访。

  阻碍大 误解多

  ——公众接受程度较低

  广州的区伯早年离异后一直独自生活。随着年纪渐长,身体也出?#33267;?#35832;多问题。出于安全?#22836;?#20415;考虑,区伯想请个保姆照顾自己。但他每个月退休金不到4000元,难以负担保姆费用。2016年5月,他选择了“以房养老?#20445;?#25237;保之后,每月从幸福人寿领取6131元养老金,请到了保姆,生活质量有了很大改善。

  但是,像区伯一样选择此类养老方式的老人并不多。幸福人寿提供给记者的数据显示,截至11月底,共启动意向客户168户247人,已承保117户172人,领取养老金105户 150人,其余正在办理?#23567;?/p>

  投保人平均年龄71岁,多为失独孤?#36873;?#31354;巢、低收入老人。而幸福人寿是目前唯一已经完成承保此业务的保?#23637;?#21496;。也就是说,目前全国选择住房反向抵押养老保险的老人仅有117户172人。

  中国人民大学公共管理学院教授董克用认为,住房反向抵押养老保险这一模式的适用群体本就比较小众,“它只适合那些没有想把房子作为财产留给后代继承的人,这些人要么有好几套房子,要么没有后代继承人或其他房产继承人,与此同时,他自己的养老金又不多,上述情况同时符合的人目前还不多”。

  此外,传统观念、利益纠?#20303;?#19968;些诈骗案件导致的社会负面影响等也都是阻碍老人接受“以房养老”的重要因素。

  ?#25353;?#32479;观念上,中国的老人多数不能接受这一模式,特别是?#20248;?#25110;其他?#36164;?#22914;提出反对意见,对老人影响很大。有些?#20248;?#35273;得老人参与‘以房养老’,自己会没面子。”幸福人寿反向抵押业务管理人员陈磊告诉记者:“有不少投保人都配合我?#20146;?#23436;房屋评估甚至抵押登记了,最终还是因为顾忌家人反对而选择放弃。”

  此外,社会上对于“以房养老”的误解也导致很多老人不能接受这一模式。曾经出现的打着“以房养老”名义进行诈骗的?#34385;椋?#36896;成了很大的影响,让公众对这一模式产生了负面解读。很多老人?#21152;?#36825;样的误解:参加了住房反向抵押养老保险,就不能住在自己房子里了,甚至最终可能导致他们流离失所。

  看淡市场 顾虑房价

  ——企业参与热情不高

  事实上,不但住房反向抵押养老保险的参保老人没有预想的那么多,作为市场主体的企业参与度也不高。目前,只有幸福人寿和人保寿险两家公司开展了此项业务,而截至今年10月底,人保寿险还没有出单。大部分保?#23637;?#21496;还处于观望中,中国平安保险(集团)股份有限公司副首席执行官李源祥对经济日报记者表示,平安保?#25214;?#32463;关注到“以房养老?#20445;?#20063;在做一些相关研究,但是认为目前该市场前景不够明晰,因此还没有推出相关产品的计划。

  作为开拓者,幸福人寿的前行步伐也十分谨慎。继最早在北京、上海、广州、武汉4个城市试点后,2017年之后,又新增南京、苏州、大连、杭州4个城市。

  为什么选择这些城市?而不在全国全面铺开?幸福人寿方面表示,这一业务模式要求保?#23637;?#21496;先行支出保险金,待老人去世后通过处置房产回收资金,对企业?#21335;?#37329;流有很高的要求。因此,企业如果大力度推行该模式,需要冒很大的经营风险。

  此外,陈磊告诉记者,保?#23637;?#21496;确定在某地是否开展此业务需要考虑多方面因素,如城市老龄化程?#21462;?#20154;口净流入状况、中短期房价、当地政策环境等,其中房价尤其重要,是影响推进该模式的关键因素。因此,保?#23637;?#21496;选择房价支撑度较强的城市开展此业务也就不难理解。

  陈磊说:“一个50平方米的房子,在北京可能价值300万元以上,但是在很多二三线城市可能价值不到100万元,而我们发放养老金的金额主要是根据房屋评估价?#31561;?#23450;的。同样是参与这一养老模式,北京的老人或许可以每月领到1万元以上的养老金,而一些房价不高城市的老人拿到的养老金数额可能就比较少,对他们来说,就会缺少吸引力。”

  从整个行业来看,房价走势也是影响企业参与度的重要因素。“其他保?#23637;?#21496;没有介入这一领域,每一?#19994;?#32771;虑虽有不同,但是对房价长期走势的考量肯定是一个重要因素。对于我们来说,从长远来看,房价稳中有升是最理想的状况。如果房价走势存在较大不确定性,将制约公司战略导向和业务开展。”陈磊说。

  稳定预期 疏通?#26041;?/p>

  ——政策亟待完善

  记者走访时发现,相关政策对于“以房养老”模式如何发展有着重要影响。在房价、抵押登记、房产处理?#28982;方冢?#25919;策都发挥着关键作用。

  中国社会科学院人口与劳动经济所副研究员王桥表示,推行新的养老模式,应该推动立法先行,通过法律法规树立一定标准,将有助于新模式的健康发展。

  董克用认为,推动“以房养老”业务模式发展,政策的确定性最为重要。“?#28909;?#25151;子的产权要有确定性,产权到期后怎么续?要多少费用?是否影响产权处置?这些内容越明确越好。”

  幸福人寿方面则表示,开展该业务过程中,保?#23637;?#21496;面临着一些法律风险亟待解决,?#28909;?#35828;,抵押房产处置的风险等,期望相关政策?#22836;?#24459;法规能给予企业更明确的落地预期。

  陈磊认为,如果能推动该业务进行一些模式改进,将有效降低企业风险,提高企业参与的积极性,“尽管房子进行了抵押,老人也拿到了保险金,但是从头到尾,房子一直不在保?#23637;?#21496;名下。老人过世后一般会过户到继承人名下,双方共同处置该抵押房产。事实上,保?#23637;?#21496;在这一过程中的话语权比较小。如果房子在完成抵押后,能够按照约定变成共有产权,抵押权人也拥有一部分产权,就可以降低保?#23637;?#21496;处置房产时的一系列法律风险”。

  此外,目前政府有关部门针对“以房养老”出台了指?#23478;?#35265;,但是具体到执行层面,还存在不少困难,主要是缺少配套的落地细则,导致很多部门在参与时不知所措,人为阻隔,进而不予办理。

  “在一些城市,老人想办理‘以房养老’,但是到了抵押和公证?#26041;冢?#24403;地迟迟不给办。不是政府职能部门不作为,而是因为大家对这一新生事物不熟悉、不了解,又缺乏明确的实施细则,导致很多部门不知道怎么办理,大?#19994;?#27807;通成本很高,时间很长。我们在上海办理的第一单业务,单在抵押登记?#26041;?#23601;用了9个月。我们希望所有外部?#26041;?#37117;能自上而下畅通无阻。”陈磊说。

  尽管困难重重,专家认为,这一模式依然能够在未来的社会养老体系中发挥更大作用,其模式?#37096;?#20197;更加多样化。?#25353;?#38271;远看,‘以房养老’模式的需求还?#20889;?#25366;掘。中国刚刚开?#24524;?#24230;老龄化,随着社会老龄化速度加快,庞大的老年人群体,特别是那些失能失智老人,需要资金支持和人力照顾。因此,从长远看,不光是反向抵押贷款,各种把房产转换成养老资源的方?#20132;?#36234;来越多。”董克用说。


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