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楼市又有新变化!临界点正在被打破 2018-12-07 16:18:03 | 来源:真话财经 作者:真话财经

进入12月后,楼市出现了几个新的变化,种种迹象表明,房价的临界点正在被打破。

可以预见,如果政策不松动(至少现在还没有看到松动的迹象,明年2月份前后是个关键时点),明年房价可能还会持续下降。

这些新的变化包括深圳出现业主退房、香港房价大幅下跌以及三?#21335;?#27004;市房价开始掉头……

01

昨天,深圳万科星城业主已经开?#32426;?#25151;了,据媒体报道,至少5位业主办理了退房手续。

万科星城业主退房,导火索是银行上浮利率引发业主不满,但根本原因是深圳房价开始下跌。如果房价继续上涨,我相信是没人在乎多上浮5%的。

11月30日晚,开盘仅两天的沙井万科星城打响深圳2018年按揭利率维权的第一枪。网络上流传的一份公开信称,万科星城为提高放款速度,与个别银行勾结,统一利率为上浮15%。

反观同地段同期开盘的另一楼盘华强城,贷款合作银行浦发银行只上浮了10%。

有人算了一笔账,以一套总价300万元的刚需盘为例,如果是30年的贷款期限,上浮15%意味着每个月比上浮10%多付500元左右的利息,总体差价为17万元左右。

万科星城业主因为利率上浮维权后,别的楼盘?#37096;几?#36827;。陆续有光明星河天地、平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场(均价:52401.0元/平)、华润城润府三期4个楼盘的业主发公开信要求下调按揭利?#25163;?#22522;准上浮10%。

在这些楼盘中,有些已经办理完了按揭贷款手续,比如华润城润府三期,分别在今年6月和9月开盘,贷款?#21450;?#29702;完了。

可以看出,深圳业主维权表面上不是因为房价下跌,而是因为银行上调贷款利率,但本质上和房价下跌维权的逻辑是一样的。

不管是因为什么原因维权,都说明一个问题,投资者对未来房价上涨预期没有前几年那么强烈,预期发生了根本性变化。

反观前几年,房价处于上升通道时,很多投资者看楼盘沙盘就可?#26376;?#25151;,从银行获得不了贷款,就从民间高息借贷买房,甚至还有人为了绕过限购,注册多家公司以公司名义炒房。

所以,看问题要看本质,利率多上浮5%,以贷款70%为例,整个房价的成本才上涨3.5%,在房价上涨时,3.5%完全可以忽略不计,可能买到手不到一个月就涨回来了。

02

为什么把深圳业主退房作为房价进一步下降的信号?主要是深圳房价之前一直坚挺,而退房比“21连跌”更能说明问题。

7月1日,深圳规土委公布的6月深圳新房成交情况显示,当月深圳新房均价54093元/㎡,较5月?#31185;?#26041;米下降了18元,实现深圳一手住宅成交均价“21连跌?#34180;?/p>

今年以来,外界一直?#28304;?#35843;侃深圳房价下跌,言外之意就是,深圳房价根本就没怎么跌。

10月份,深圳销售均价相对于9月份的54080元/㎡又下降了9元,如果去除7月份的回暖,这已经是“24连跌”了。

同样,从总额来讲,下跌的幅度还是很低。但可以看出,深圳房价下跌的趋势已经无法改变,明年跌幅可能会更大。

作为四个一线城市之一,深圳这几年经济飞速发展的同时房价暴涨,很多想买房的人压力山大,当时房地产行业有一句话?#23567;?#25151;价不涨即是跌?#20445;?#29616;在来看,至少这种状态出现了。

更关键的是,除了上述业主维权,最近深圳多个楼盘已经出现了一成首付,这说明,开发商已经开始甩盘了。

比如,碧桂园凤凰国际公馆,首付一成,剩余首付延迟半年付清?#35805;略?#32737;翠东湾7天内缴纳一成首付加精装费,剩余首付可延期至2019年3月25日。

另据深圳贝壳精准指数分析报告,11月,深圳二手房深圳二手房成交成交4861套,环比增长7.4%,但成交价为58216元/平方米,环比下跌0.4%,已经连续4个月小幅下跌。

03

其实,促使深圳房价下跌更大的压力来自香港。

一直以来,深圳房价上涨,很大一部分推力来自香港的投资客和刚需族,不过,现在情况发生了逆转。

香港房价已经结束28个月的涨势,连续三个月下跌,?#19994;?#24133;正在扩大。

据香港差饷物业估价署11月30日公布的数据,10月香港私人住宅指数报380.3,较9月下降2.36%。

私人住宅指数已经连续第三个月下跌,?#19994;?#24133;在扩大。据该署数据,9月和8月,私人住宅指数分别为389.5和394.7,环比跌幅为1.31%和0.02%。其中,二手房跌势更加明显,最新公布的中原城市领先指数为177.39点,已连跌9周,累跌4.94%,反映出二手楼价以更快速度下调。

另据香港文汇报报道,位于将军澳景林邨的一处物业,业主4月时的挂牌价格为338万港元,近?#25214;?45万港元成交,折价93万港元,约27%。

有“楼神”之称的长实集团执行董事赵国雄称,2019年经?#27809;?#27604;今年更差,并预测明年香港房价将下跌20%-30%。

早在10年前,深港房价一体化概念就开始提出。当时就有很多人预计,深圳房价要接近香港。

高力国际去年发布的报告显示,2016年房价高点时,香港屯门的土地交易均价为?#31185;?#26041;呎5169港元(约合?#31185;?#26041;米48516元),当时深圳成交的龙华民治地块楼面价已高达?#31185;?#26041;米5.6万元。

所以,这几年,深圳房价和香港房价一直都相伴而生,现在香港房价已经大幅下跌了,深圳房价离大跌估计也不?#35835;恕?/p>

04

除了深圳这种一线城市房价松动外,之前一直暴涨的三?#21335;?#22478;市房价?#37096;?#22987;掉头向下。

中国指数研究院6日发布的百城价格指数报告显示,11月份,中国100个受监测城市中,三?#21335;?#20215;格下跌的城市数量较10月增加9个至21个,超三成的三?#21335;?#22478;市房价在调整。

中指院分析称,一线城市房价在经历长时间横盘后率先进入调整;二线城市内部行情周期轮动,其整体市场调整幅度将相对缓和;而多数普通三?#21335;?#22478;市在各线?#34892;?#27714;的支撑基础最为薄弱,在市场调整周期其面临的压力较为严峻。

所以,总体来看,房价全面下跌(一二三?#21335;?#37117;下跌)可能不?#35835;耍?#29616;在正处于临界点,买房的人可以坚持一段时间再看看。


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