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楼市调控的“新生态” 2018-10-31 10:10:11 | 来源:证券时报 作者:证券时报

未来,强管制叠加行业高位平衡诉求,楼市走的是“鸟笼行情”。

如果不是那张P图(国务院发文取消限购)反响太大引爆地产股大涨,人民网、住建部和新华社也不用此起彼伏地喊话,“调控不是花拳绣?#21462;薄?#29616;在,“调控收紧、楼市理性?#20445;?#36825;个难得的预期正在形成并主?#21152;?#24773;。问题是,铁板一块的调控,貌似受潮的糖塔渐趋软化。比如,房贷实际利率确实下行了;比如,广州部分区域确实放松了限价;比如,网传的北京“8万+”的限价红线突破了,多个“10万+”项目入市了。

对楼市调控的认识,?#30340;?#20063;好、百?#25214;?#22909;,始终没有走出“非此即彼”的正负式两极认识。也就是,调控不是处于“道德化打杀”的左边,就是处于“倒逼式救市”的右边,从来没有把调控当做正常的行业管理。没?#26032;?#25151;的,仇富心理重的,或为“脱实入虚”忧心的,是“道德化打杀”的拥趸;杠杆不堪其负,前期激进、压力大的开发商们,则希望经济下行倒逼救市。进一步,也从来没有把房地产当做国民经济20个行业门类里面的一个。

正如前住建部副部长所言,“不要囿于情绪式的调控,而是应想想办法,怎么实现供求平衡、行业健康吧!”当下,房地产正在回归为一个正常的行业,政策也正在回归行业管理,而所有的限制?#28304;?#26045;,绝非打压行业和市场,而是去投资投机、去过快和过?#21462;?#21152;杠杆”。我们重温一下7月31日政治局会议精神:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨”。顶层设计内含的指引是,行业和市场要稳定。

7月31日政治局会议明确“6个稳定?#20445;?月11日贯彻政治局会议精神的住建部会议提出“3个稳定?#20445;?#20108;者均包含“稳预期”。当下,“房价只涨不跌”、“楼市下行,政府救市”的刚性预期正在打破,但新旧预期更迭的?#32622;?#24456;脆弱。因为,房价并未真正下跌,杠杆仍在高位,投?#24066;?#27714;?#26469;?#27442;动。另一面是,央行四次降准、多次净投放后,理财?#25214;?#36300;破3%,宽松的资金在金融市场“打转转?#20445;?#23601;是不进实体,民营经济“融资?#36873;?#34701;资贵”。若政策风向改变,调控毁于一旦。

但同时,经济“稳中有变?#20445;?#32771;虑到外部形势,甚至略悲观一点,像房地产这样的庞然大物,牵一发而动全身,决不能过快下滑。特别是,正值夯实消费主导的内需、中美产业链竞争的关键时期,楼市高位平衡有助于缓冲?#22270;?#38663;。因此,像北京这样调控最严厉的城市,限价房、共有产权房大量?#39029;中?#25237;放的供给新模式已稳固,市场均价明显下拉,买方市场已形成,纯商品房成交锐减50%以上。此时,固守所?#20581;?万+”的限价红线是形而上,也不利于供求平衡。

尊重历史、尊重现实。资源过度集聚对北京房价的推动,这?#24378;?#35266;现实。只要限价房和共有产权房占主导,房价涨不到哪去;近期入市的“10万+”项目,多是2016年高价地,楼面价普遍在5万-8万元。死守限价,对这些“?#20449;?#25346;”高价地不公平,政策出尔反尔。再者,北京限竞房地块要大规模供应,若2016-2017年政策宽松时诞生的高价地不入市,开发商拿什么来买地?广州“取消限价?#20445;?#26377;楼市依赖作祟,但?#23616;?#19978;是“双合同”拆?#20303;?/p>

基准利率岿然不动,只是房贷利率上浮幅度下降5-10个点。流动性宽松了,理财?#25214;?#36300;破3%,房贷利率上浮自然少了,这有助于按揭投放、开发商回款、行业体量稳定。但“资管新规”和金融监管新秩序下,资金不会违规入市、行长不敢作奸犯科,过快“加杠杆”不会重来。官方和官媒及时发声,意在巩固调控成果。未来,强管制叠加行业高位平衡诉求,楼市走的是“鸟笼行情?#20445;?#25151;价和成交窄幅波动,政策顶和底清晰可见,虚高泡沫在温水煮青蛙中损?#27169;?#34892;业新陈代谢。了解更多楼市信息尽在南通房产网哟)


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